Usted se parece a un inversor

Jesús Conde (Araoz & Rueda) repasa las dificultades que ahora mismo afrontan los fondos e inversores privados en España.

Thomas Mann decía que un escritor era simplemente una persona a la que escribir le costaba más que a las demás. Mi experiencia es que, en cuanto al ‘mundillo inmobiliario’, algo muy parecido se puede decir del inversor profesional.

Y no hace falta recurrir a aquello de que si les pinchan, también sangran. Las dificultades que ahora mismo afrontan los fondos e inversores privados en España son, con las lógicas diferencias, muy similares a las que se encuentran los particulares que se plantean comprar una plaza de garaje, vender su segunda residencia o hipotecarse más allá de donde alcanza la vista.

El ingeniero o matemático (cada vez son más los matemáticos dedicados a eso) que en algún lugar mullido, de asepsia elegante, y probablemente ruidoso, de Londres, Bruselas o Frankfurt, introduce los datos de la potencial operación en su hoja de cálculo o modelo financiero, está ahora obligado a incluir entre los costes la línea correspondiente a los intereses que cualquier financiación bancaria exige.

Los números no saldrán como hace dos años, inevitablemente. Y el gatuno mohín de desagrado del comité, o sanedrín correspondiente, será casi idéntico al del vecino del quinto que, según le contó a usted en el bar la semana pasada, intentó adquirir ese apartamento tan agradable donde, desde hace varios veranos, intenta olvidarse del jefe. Intento del que capituló a los pocos días.

La actitud de los vendedores, claro, tampoco coopera demasiado. Por ejemplo, la de esa familia de varios hermanos, sustancialmente mal avenida, que sigue pensando que retiene una gema de incalculable valor en ese pisito sin vistas ni ascensor cerca de la Puerta del Sol, y que sólo está de acuerdo (y a veces ni siquiera en eso) en sostener el mismo precio de venta desde hace varios años, sin que la menguante afluencia de interesados (y ya ni siquiera de agentes ni consultores) le haga entrar en razón.

Relatos no muy diferentes de los que uno puede oír de directores de inversión con muchas escrituras de compraventa a sus espaldas y que, buscando edificios residenciales, naves logísticas u hoteles, se ven entre la espada de precios inasumibles y la pared de préstamos notablemente más onerosos. Los propietarios, aficionados o expertos, sociedades o individuos; de pisos o de locales, siguen optando en muchos casos por hacer tabla rasa de todo lo que ha sucedido desde marzo de 2020 y regresan en sus propuestas de venta, mágicamente, a los buenos viejos tiempos de 2019. El mercado, no del todo irrazonablemente, espera ajustes que en general no se han producido.

Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado, durante julio de 2023 la compraventa de viviendas cayó en todas las comunidades autónomas (con porcentajes de reducción de más del 30% en algunas de ellas). Por su parte, el informe de inversión inmobiliaria de la consultora internacional CBRE (lógicamente referido a operaciones de inversores profesionales y, por lo tanto, sólo parcialmente relacionado con el sector residencial) de finales de julio de 2023 (referido en consecuencia al primer semestre) habla de un descenso del 46% en comparación con la cifra de 9.710 millones de euros registrada en el mismo periodo del año anterior.

Piadosamente (o quizás aferrándose al mal menor), el informe menciona también que «no obstante, los fundamentales del mercado anuncian pronósticos más alentadores de cara a la segunda mitad de 2023, siendo el ajuste que se pronostica entre el 30% y 40% si se compara con 2022».

Es decir, parece que, incluso, el inmobiliario profesional está sufriendo más intensamente la situación que los particulares. Pero, por volver a usar el tecnicismo mencionado, los ‘fundamentales’ de ese padecimiento son los mismos en uno y otro ecosistema: tipos de interés y precios elevados. El vecino del quinto y el sesudo comité que tiene que decidir la operación, cuya cifra haría parpadear al mismo vecino atribulado, comparten dudas y vértigos que, en agregado, conducen a parajes equivalentes.

A la hora de elaboración de este artículo, el Banco Central Europeo ha incrementado los tipos al 4,5%, preocupado por esa inflación testaruda que tampoco favorece, precisamente, el auge de la inversión. La hipoteca de los parroquianos del bar, de la familia esquinada que no se baja del burro, y la que pediría el mandamás del fondo para cumplir con los objetivos que le ha fijado el consejo inversor de las sombras confortables, se encarecerá inevitablemente.

Y quizás, mientras nos acodamos discretamente en la barra fértil de algún hotel cercano a un evento inmobiliario, exhaustos de cafés y reuniones, nos lo contará cariacontecido, en un tono coincidente con el que adopta el vecino tras reconocer sin disimulo que el del banco, implacable, ha vuelto a desintegrar sus esperanzas (tan hispánicas) de tomarse el tinto de verano en una terraza de su propiedad.

Jesús Conde, socio del Dpto. Inmobiliario