En este breve podcast quiero apuntar unas líneas muy básicas sobre las rebajas en los alquileres que los arrendatarios de locales y oficinas están obteniendo en los Juzgados.
Es indudable que la crisis del COVID está afectando a todo y a todos. También, por supuesto, a los arrendamientos. El cierre total o parcial de negocios, las restricciones de aforo, los horarios de apertura y la consecuente crisis económica hacen que muchos arrendatarios no puedan hacer frente al pago de las rentas. O, al menos, no en la misma medida que cuando se celebró el contrato.
Tampoco la situación es fácil para muchos arrendadores, pues se ralentizan el mercado de alquileres y la demanda de los mismos.
Ante esta situación, ¿se ha de rebajar la renta u ofrecer nuevas condiciones? No hay una solución clara.
El año pasado hubo una tímida regulación a través de dos Reales Decretos Leyes, los números 15/2020 y 35/2020, cuyo objetivo era que arrendadores y arrendatarios negociasen. Pero no contempla todos los arrendamientos, sino aquellos que hayan tenido que cerrar a causa del COVID o, al menos, hayan reducido su facturación en un 75%. La solución que se propone es aplazar el pago de la renta o una rebaja de la misma (con un tope del 50%).
¿Pero qué sucede si no hay acuerdo o si no se cumplen estrictamente esos requisitos de cierre o reducción de facturación? No quedaría otra solución que acudir a los tribunales.
Desde el verano pasado se ha sucedido un goteo constante de resoluciones judiciales al respecto en procesos iniciados por los arrendatarios pidiendo rebajas de renta. La base es siempre la misma: ante la ausencia de una norma que lo regule, se acude a la denominada cláusula rebus sic stantibus.
Bajo esta denominación que a muchos puede resultar extraña, los tribunales, de forma excepcional, permiten modificar un contrato. Se tiene en cuenta, por un lado, si se ha producido una alteración excepcional de las circunstancias que las partes no han podido prever y, por otro, si existe una desproporción entre lo que una parte da por lo que recibe sin que haya otra solución.
Esta posibilidad excepcional de modificación contractual se ha permitido por los tribunales, si se permite la expresión, con “cuentagotas” tras el final de la Guerra Civil.
Sin embargo y, en contra de esa tendencia anterior, en este momento, y en el ámbito concreto de los arrendamientos, los Juzgados la están aceptando de forma generalizada.
De forma provisional y cautelar, están permitiendo la rebaja de la renta, impidiendo ejecutar avales o fianzas o, incluso, iniciar el desahucio y desalojo del local hasta que se toma una decisión, considerando que el Covid ha supuesto una circunstancia excepcional que no podía preverse.
Igualmente, empiezan a aparecer no ya medidas provisionales, sino sentencias de Juzgados y alguna Audiencia Provincial que, en favor del arrendatario, admiten la rebaja de la renta, incluso con condena en costas al arrendador.
Eso sí: cada caso es distinto, y el Covid no puede ser excusa para, de forma oportunista, pedir una rebaja o enmascarar una mala gestión de un negocio. De hecho, en Araoz & Rueda hemos conseguido resoluciones rechazando las peticiones de los arrendatarios, pero lo cierto es que, al menos por ahora, el viento sopla a favor de los inquilinos de locales.
Quizás y, de forma muy personal, parece aconsejable que el arrendador y arrendatario se sienten de buena fe a negociar e intentar llegar a un acuerdo antes que acudir en tropel a los Juzgados y colapsar, con pleitos de alquileres, unos tribunales ya de por sí sobrecargados.
