Llevamos varios meses escuchando que la situación del precio de compra de la vivienda y de su alquiler es completamente desorbitado y hay ciudadanos enormemente enojados por esta situación. Nada que decir ante un ciudadano que puede entender que el precio la compra o el alquiler de una vivienda se encuentra por encima (o muy por encima) de su capacidad económica. Sin embargo, en esta avalancha de quejas nos encontramos sorprendentemente a diferentes representantes de los poderes públicos. Esto sí parece sorprendente pues si existe algún beneficiado de la vivienda en este país no es otro que el poder público, en sus diferentes facetas y administraciones.
Nos hartamos de escuchar en las noticias que España es un país de propietarios. De pequeños propietarios. Una parte substancial de la riqueza privada se concentra en vivienda. Esto se debe a diferentes motivos que no viene al caso tratar aquí. Pero quien conoce perfectamente esta situación es la Administración Pública que siempre ha tenido a la vivienda como pilar tributario, casi podríamos decir como un “principio tributario”.
Pensemos, por ejemplo, en la adquisición de una vivienda: si es de obra nueva el comprador tendrá que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al 10% (al Estado) del precio más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), con carácter general, entre 0,75% y 1,5%, a la Comunidad Autónoma; si es de segunda mano, tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), a la Comunidad Autónoma, a un tipo a partir del 6%, siendo superior en la mayoría de Comunidades Autónomas .
Si al día siguiente de adquirir la casa se procede a su venta, el nuevo comprador ha de pagar nuevamente el ITP por el mismo o superior importe (si es que hubiese subido el precio…). Entre ambos momentos no habrá pasado casi nada relevante, pero la recaudación se puede incluso haber duplicado para la Comunidad Autónoma. No descartemos que tal vez la Comunidad Autónoma haya sacado más partido a la operación que el propio vendedor. Convendría preguntarse en este punto si la Comunidad Autónoma ha aportado o arriesgado algo por lo que merezca recibir tan suculenta recompensa. ¿Y qué pasa si los precios de la vivienda suben dramáticamente? Que la Comunidad Autónoma recauda dramáticamente más. Ande yo caliente, y “quéjese” la gente.
No nos olvidemos del vendedor. Aquí todos colaboran. Si es una persona física quien vende, tendrá que pagar en su IRPF por la venta (para el Estado y la Comunidad Autónoma). Se salva, D.m., la vivienda habitual a condición de reinversión en vivienda habitual y sin reinversión para los mayores de 65 años. Para otros casos, si al vendedor “le ha ido bien la cosa”, podría tener que tributar hasta un 28% en el IRPF (por ganancias superiores a 300.000€). Parece que para el año que viene puede ser hasta el 29%. Si el vendedor es una sociedad, el 25% en el Impuesto sobre Sociedades. Pero ojo, recordemos que en España las ganancias debidas a la mera inflación de precios también tributan en la transmisión de la vivienda. Un ministro de Hacienda, supuestamente liberal, eliminó los coeficientes correctores de inflación en el IRPF y determinó que pagar impuestos por la misma era algo acorde con la capacidad económica de los ciudadanos. Todos los ministros del gremio que han venido luego parecen de acuerdo, sobre todo ahora que la inflación está alta.
En este “festín” tributario, nos falta otro importante comensal. Los ayuntamientos. También ha de abonar el vendedor la plusvalía urbana al ayuntamiento que corresponda, sea o no la vivienda habitual. Y esto es cada vez que se produce una venta.
Por tanto, cuantas más actividad y transacciones inmobiliarias, más recaudación. Cuanto más incremento de precios en la vivienda, mayor y más fácil recaudación. En definitiva, este particular “calentamiento global inmobiliario” tiene principal beneficiario, y no es el ciudadano-contribuyente.
No sólo la compraventa de inmuebles está fuertemente gravada. La tenencia, también. Desde el momento en que se adquiere una vivienda, se ha de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que no ha parado de crecer en los últimos años. El IBI tampoco diferencia entre vivienda habitual o no. Es más, las segundas viviendas, esa vivienda en el pueblo o en la playa, no sólo pagan igualmente el IBI, sino que muchas veces lo hacen con cuotas incrementadas, hasta duplicadas, precisamente por no ser residencia habitual del propietario. Así que el veraneante o paisano, que casi no hace uso de los servicios municipales, abona más que el residente. Estos tipos incrementados están bendecidos por nuestro Tribunal Constitucional.
Existen igualmente otros impuestos locales como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (en torno al 3-4%), que grava las obras o reformas que se pueden realizar en un inmueble, y algunas tasas como la de basuras, vados permanentes para los garajes,…que acaban de configurar una imposición local al inmueble nada desdeñable.
La mera tenencia de una vivienda también está grabada con carácter general en el Impuesto sobre Patrimonio y el Impuesto sobre Grandes Fortunas si bien existen mínimos exentos para la vivienda habitual para intentar paliar el efecto confiscatorio que pueden llegar a tener los impuestos de carácter patrimonial. Al crecer los precios, crece la base imponible de estos impuestos; sin embargo, los mínimos exentos no parecen actualizarse en igual medida.
De los impuestos por tenencia, especial mención merece la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF. Quien tiene un inmueble que no alquila y en el que no vive habitualmente, ha de pagar en el IRPF por una renta inexistente (que se calcula como un porcentaje del valor catastral). También nuestro Tribunal Constitucional ha entendido que es constitucional gravar en un impuesto sobre la renta una renta que no existe (sic). La tenencia de un inmueble no es especialmente barata en términos tributarios.
Cuanto más inmuebles haya, más recaudación existirá. Luego los poderes públicos no encontrarán aquí un impedimento para favorecer la construcción y creación de vivienda.
Por si fuera poco, la propia “creación” de suelo urbanizable y de vivienda también reporta beneficios económicos a la Administración. Así, existen costes de naturaleza tributaria como por ejemplo la cesión del 10% del terreno a los ayuntamientos para usos dotacionales, y que se suele compensar monetariamente. También la división de la propiedad horizontal y otros eventos jurídicos de la creación de viviendas pueden quedar sujetos al IAJD (con el mínimo usualmente del 1%) El mismo poco conocido impuesto que también se paga en cada préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble.
Las comparaciones son odiosas y no hay excepción en este caso. La tenencia y transmisión de activos no inmobiliarios (por ejemplo, acciones de sociedades, fondos de inversión, participaciones, depósitos) no tienen IBI, ni imputación de rentas inmobiliarias y su transmisión está exenta de IVA, ITP, IAJD o plusvalía urbana.
Podemos concluir, sin esforzarnos excesivamente, que la vivienda reporta unos ingresos tributarios muy relevantes a todas las administraciones y que el incremento de precios actual no hace sino beneficiar directamente la recaudación. Una situación para que ciertos representantes de los poderes públicos piensen si son adecuadas sus quejas sobre incremento de precios y la escasez de oferta, cuando al mismo tiempo la vivienda constituye una auténtica bicoca tributaria.
Artículo publicado en Cinco Días.
Por Javier Prieto
Socio – Departamento Fiscal
