En el tráfico jurídico es habitual encontrar situaciones en las cuales un inversor adquiere un inmueble con la intención de destinarlo al arrendamiento, financiando dicha adquisición a través de un préstamo hipotecario.
En una situación como la anterior, el eventual arrendatario o arrendatarios han de evaluar el riesgo de que el arrendador incumpla con las obligaciones derivadas del préstamo, procediendo el acreedor a instar la ejecución hipotecaria del inmueble.
La cuestión, en esencia, consiste en determinar si la ejecución hipotecaria lleva aparejada también la resolución de cuantos contratos de arrendamiento hayan sido concertados sobre la finca en una fecha posterior a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, o si por el contrario, el arrendatario puede hacer valer su derecho a permanecer en el inmueble frente al adjudicatario del bien.
Centrándonos exclusivamente en el caso de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, los tribunales han planteado tres posibles escenarios:
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Subsistencia del arrendamiento obligatoria para el adjudicatario.
Esta solución surgiría de aplicar por analogía, de una forma demasiado extensiva según nuestra opinión, el régimen previsto para la resolución de los arrendamientos de vivienda en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”).
De este modo, en caso de ejecución hipotecaria, el arrendatario tendría derecho a continuar con el arrendamiento hasta cumplirse 5 años desde su entrada en vigor, o 7 en el caso de que el arrendador fuese persona jurídica. De haberse superado estos plazos la ejecución hipotecaria determinaría la extinción del arrendamiento.
Como decimos, entendemos que esta solución no es técnicamente correcta.
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Subsistencia del arrendamiento obligatoria para el adjudicatario, a menos que este sea un tercero hipotecario.
En este caso se partiría del artículo 29 de la misma Ley, según el cual, el adjudicatario del bien se subrogaría en la posición del anterior arrendador, salvo que se tratase de un tercero hipotecario, esto es, a menos que desconociese de buena fe la existencia del arrendamiento.
Esta solución supondría en la práctica la continuidad del arrendamiento en muchos casos, dada la dificultad de encontrar terceros de buena fe que desconozcan la posesión del inmueble por el arrendatario (y más teniendo en cuenta que, según el Tribunal Supremo, “no hay buena fe cuando se desconoce lo que con la diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido -STS 1143/2004, 7 de diciembre de 2004-”); piénsese, por ejemplo, en el arrendamiento de locales comerciales abiertos al público, en los cuales la ocupación del inmueble por parte del arrendatario es pública y notoria, por más que el arrendamiento no se halle inscrito.
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Subsistencia o no del arrendamiento, a voluntad del adjudicatario.
En este último caso la solución partiría de aplicar el artículo 1571 del Código civil que consagra el principio “venta quita renta”, de modo que el adjudicatario del bien tendría derecho a extinguir el arrendamiento o a continuar con el mismo.
Esta cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en su sentencia 783/2021, de 15 de noviembre de 2021, decantándose por la tercera de las alternativas que se han expuesto, esto es, considerando que la transmisión de la finca derivada de un procedimiento hipotecario constituye “un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador”.
A la anterior conclusión llega el Alto Tribunal tras descartar la aplicación de las soluciones expuestas en los apartados a) y b). En primer lugar, se rechaza la aplicación analógica del art. 13 de la LAU previsto para los arrendamientos de vivienda, al considerar que el legislador estableció una clara diferenciación entre el régimen jurídico de los arrendamientos de vivienda, en los cuales la regulación despliega un marcado carácter tuitivo, y el establecido para los arrendamientos de usos distintos al de vivienda, los cuales se rigen principalmente por el principio de autonomía de la voluntad.
También se descarta la elección del art. 29 de la LAU, por considerar que este precepto resulta aplicable únicamente a las enajenaciones de carácter voluntario; en las cuales el principio de conservación de los contratos justifica un régimen de mayor protección para el arrendatario, principio que no rige en el caso de enajenaciones forzosas, ajenas a la voluntad de las partes, tal y como lo es la ejecución hipotecaria.
La situación por lo tanto es clara con arreglo al criterio jurisprudencial: en caso de ejecución hipotecaria, el arrendatario de inmueble para uso distinto de vivienda que no tenga inscrito su contrato de arrendamiento (o que lo haya inscrito con posterioridad a la inscripción de la hipoteca ejecutada), no podrá hacerlo valer frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca la extinción del arrendamiento a instancia de este; es decir, que la continuidad o no de la relación arrendaticia resultante de la ejecución depende de la voluntad del adjudicatario.
Pablo González, Asociado del Dpto. Inmobiliario.
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