El Consejo de Ministros decidió en su reunión del pasado 27 de diciembre extender el periodo de suspensión de los desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el próximo 31 de diciembre de 2024. La renovación de esta medida, motivada por la crisis económica y sanitaria provocada por la pandemia del Covid-19, ha generado un debate significativo, dado que, si bien se trata de una medida que resultaba necesaria para proteger a las familias que se encontraban en situaciones de vulnerabilidad económica en un momento de crisis sin precedentes, también plantea complejas cuestiones prácticas para los arrendadores.
Debemos partir de que la citada opción de instar el incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento la puedan solicitar quienes habiten una vivienda sin ningún título habilitante para ello y se encuentren en situación de vulnerabilidad (situaciones de desempleo, cuando alguno de los miembros de la familia sea una persona dependiente o tenga personas dependientes a su cargo, etc.) siempre y cuando se trate de una vivienda que pertenezca a una persona física o jurídica titular de más de diez viviendas; y todos aquellos arrendatarios en situación de vulnerabilidad que afronten reclamaciones de cantidades debidas o la expiración del plazo de duración de los contratos de arrendamientos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
El problema inicial surge de que el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, no proporciona una definición explícita de «personas vulnerables». No obstante, a lo largo de su articulado se perfila una noción de vulnerabilidad económica aplicable a personas que han pasado a estar en situación de desempleo o han sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en su facturación de al menos el 40%, cuyos ingresos familiares no superen ciertos límites establecidos en relación con el IPREM, cuya carga de gastos y suministros básicos sea superior al 35% de los ingresos netos familiares y que hayan sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
Asimismo, en caso de miembros de la unidad familiar con discapacidad, dependencia o enfermedad que incapacite para trabajar, se aplican límites específicos en función del grado de discapacidad o situación.
Con motivo de la extensión de la medida anterior, se contempla la posibilidad (hasta el 31 de enero de 2025) de solicitar la compensación por parte del propietario de la vivienda, debiendo este formular una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios que se recogen en el Real Decreto-ley 37/2020 de 22 de diciembre. Es decir, es el afectado principal por esta situación, el arrendador, quien tiene que pasar un “examen” para poder acceder al pago de una parte de las cantidades no percibidas.
Los arrendadores, muchos de los cuales dependen de los ingresos del alquiler para cubrir sus propios gastos y los de la vivienda, se encuentran en una posición difícil. En definitiva, la prohibición de desahuciar significa que pueden encontrarse con inquilinos que no pueden pagar el alquiler, pero a los que, al mismo tiempo, no pueden desalojar. Esto puede llevar a situaciones en las que los arrendadores se enfrenten a dificultades económicas, dado que las compensaciones previstas ni son suficientes ni son inmediatas.
Esta compensación se determina partiendo del valor medio del alquiler de la vivienda en el entorno del inmueble, calculado por índices de referencia o referencias objetivas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes que el arrendador haya asumido. Si este valor es superior a la renta percibida, la compensación será la renta dejada de percibir más los gastos corrientes.
Las consecuencias de esta medida no se han hecho esperar: muchos arrendadores, preocupados porque la medida pueda ser aprovechada por inquilinos que realmente no se encuentran en situación de vulnerabilidad o simplemente preocupados porque está medida pueda afectar a su economía o a su capacidad de decidir sobre su propiedad, han decidido no ofertar sus viviendas en alquiler o bien hacerlo a través de otras estructuras que no conllevan la sujeción a la Ley de Arrendamientos Urbanos, como es el alquiler turístico o vacacional.
En definitiva, esta situación supondrá una restricción aún mayor en la oferta de alquiler. Los arrendadores, sintiéndose inseguros debido a la incertidumbre generada por esta medida, serán reacios a alquilar sus viviendas hasta que la medida concluya y puedan tener la seguridad de percibir sus rentas y, en caso de impagos, saber que pueden reclamarlas al completo. Esta inseguridad, pues, está alimentando la previsión de una posible reducción aún mayor de la oferta de alquiler en este 2024.
Además, los arrendadores que aún deciden poner sus propiedades en el mercado del alquiler solicitarán cada vez más garantías, como avales o depósitos, y nóminas de ciertos importes, como condición para suscribir los contratos de arrendamiento. Por este motivo, las personas en búsqueda de alquiler, ya bastante afectadas por el constante aumento de los precios, se van a encontrar en situaciones en las que serán descartados como arrendatarios por no tener un salario lo suficientemente alto como para que el propietario pueda considerar que la regulación restrictiva no será de aplicación o para poder dejar en depósito sumas que, en ocasiones, pueden alcanzar entre dos y cuatro mensualidades de la renta.
Una vez más, los arrendadores se ven enfrentados a la extensión de una medida diseñada para un momento de crisis único, como la pandemia que paralizó el país durante gran parte del año 2020. Esta situación complica aún más la posibilidad de obtener rentabilidad de sus propiedades. La Administración no parece ofrecer una solución rápida y justa para aquellos propietarios cuyos inquilinos llevan meses sin pagar la renta acordada. E incluso en aquellos casos en los que ya han tenido que invertir en la contratación de un abogado para comenzar con el procedimiento de desahucio.
Es esencial que se busquen soluciones equitativas para proteger tanto a los arrendadores como el derecho a una vivienda digna de aquellas personas que se encuentren en una situación de vulnerabilidad (empezando por una definición clara y tasada de lo que debe entenderse por “vulnerabilidad”). La Administración tiene, por tanto, el desafío de equilibrar estos intereses ofreciendo medidas en materia de vivienda que se ajusten a la situación económica actual y que sean justas tanto para propietarios como para inquilinos.
Inés Hevia (Asociada Dpto. Inmobiliario)
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