La nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, en vigor desde el pasado 16 de junio, llevó a cabo una gran reforma del régimen legal que hasta el momento se aplicaba a los préstamos o créditos, principalmente los garantizados con hipoteca, e introdujo un nuevo régimen de vencimiento anticipado.
Podría pensarse, en principio, que este nuevo régimen de vencimiento anticipado puede llegar a tener un gran impacto en la venta de carteras inmobiliarias y de préstamos improductivos (conocidos en el mercado como “NPLs”), ya que las entidades financieras no podrán ejecutar las hipotecas e iniciar los trámites de desahucio hasta que no se acumulen al menos 12 meses de impago o un equivalente al 3% del capital concedido (dentro de la primera mitad de duración del préstamo), y 15 meses o un 7% del capital (a partir de la segunda mitad de duración del préstamo).
Es de destacar que, con anterioridad a la Ley de Crédito Inmobiliario, la normativa permitía a los bancos acreedores tramitar las ejecuciones hipotecarias desde que se acumulaban tres meses de impagos, si bien es cierto que en la práctica no se ponían en marcha hasta transcurrir entre seis y ocho meses de impagos.
Por ello, aunque siempre resulta difícil prever el comportamiento que tendrá el mercado inmobiliario con la nueva legislación, es evidente el gran cambio legislativo introducido en materia de vencimiento anticipado con la posibilidad de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria y la consiguiente disposición del activo colateral, ya que no es lo mismo poder declarar el vencimiento anticipado del préstamo a los tres meses de impago que esperar a que haya doce cuotas impagadas.
Por ello, no resultaría nada descabellado pensar que la ampliación de plazos para instar las ejecuciones hipotecarias podría conllevar en la práctica, para las entidades financieras vendedoras, un endurecimiento de las condiciones del mercado de ventas de carteras inmobiliarias y de NPLs, siendo dicho mercado esencial para los bancos al objeto de deshacerse de miles de millones de euros en ladrillo tóxico de sus balances.
Evidentemente, no es lo mismo vender una cartera de NPLs con garantía hipotecaria si el régimen legal permite iniciar una ejecución a los tres meses, que si se ha de esperar a un mínimo de doce meses. En la práctica de mercado, esto se puede traducir previsiblemente en que los fondos y demás compañías especializadas en adquirir y gestionar este tipo de activos intenten exigir mayores descuentos en los precios a abonar a las entidades financieras vendedoras por sus carteras de préstamos hipotecarios improductivos y por sus carteras del ladrillo.
Sin embargo, no creemos que lleguen a producirse grandes variaciones en los precios, principalmente por tres motivos:
- por la mayor seguridad jurídica existente tras la entrada en vigor de la LCCI (y tras los últimos pronunciamientos en la materia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y de nuestro Tribunal Supremo),
- por la feroz competencia en el mercado de los fondos y demás compañías especializadas en la adquisición de carteras de NPLs,
- porque, en la práctica, cuando tienen lugar las transmisiones de los NPLs, ya suelen contar con varios meses de impago.
Por ello, y a pesar de la entrada en vigor de la nueva LCCI, entendemos que el mercado de compraventas de carteras de préstamos e inmuebles continuará con éxito y a buen ritmo en los próximos años. A pesar de que los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria son largos y costosos en España, este tipo de operaciones seguirán mereciendo la pena para los inversores especializados en este tipo de activos, ya que los grandes descuentos aplicados al precio conllevan que estas operaciones sean muy atractivas y de gran rentabilidad a largo plazo.
Eduardo Cámara
Asociado Senior en Araoz & Rueda
